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대화[Talk]/부동산[Immovables]
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네이버 뉴스탭 기사 중 눈을 자극하는 기사가 나왔다. [매일경제] 전셋집 싸게 구하는 노하우는?(http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20130309&prsco_id=009&arti_id=0002907173) 이라는 제목의 기사다. 2년마다 한번 씩 도래하는 전셋집 구하기는 신혼부부 또는 전셋집을 구하는 사람들에게 라이언 일병 구하기보다 힘든 미션이다. 하나의 예로 아래 기사를 참조하면 전셋집을 구하는게 얼마나 어려운 일인지 알 수 있다.

 

 

세계일보 '전셋집 구하기? 하늘의 별따기에요' 기사 : http://www.segye.com/Articles/NEWS/ECONOMY/Article.asp?aid=20130227024016&subctg1=&subctg2=&OutUrl=naver

 

매일경제의 싸게 구하는 노하우 기사는 사실상 눈가리고 아웅하는 내용이다. 대한민국이란 나라, 수도권에 전세 거래 건수가 41만명, 4인가족으로 환산하면 160만명이 2년마다 대이동을 하고 있는 모양새다. 만약 전셋집에 대한 정확한 정보를 제공하려면 적어도 이런 수치들을 기본으로 하고, 정부의 정책과 건설업계에서 얼마나 뻘짓(서민, 전셋집 수요자 등) 하고 있는지 분석이 필요했다.

 

현재 거주하고 있는 남양주 지역에서 별내는 새로 만들어 지고 있는 서울 근접형 도시 중 하나다. 서울과의 거리가 가까워서 생활여건에 부족함과 출퇴근 시 부담이 덜하다. 하지만 건설업계는 이 곳에 대형(40평대 이상)아파트를 너나 할 것 없이 건축했고, 미분양된 아파트가 아직 30%나 된다. 물론 전세수요는 완료단계.

 

별내지역의 경우 전세 수요량이 증가함에도 불구하고 50-85㎡ 의 아파트 부족, 빌라는 신축하고 수요가 감소하고 있지만 빌라의 경우 시장을 조사해 보니 대부분 상가건물로 등록되어 있어서 입주자와 상가(유흥가 등)의 주차문제, 소음문제가 크게 대두될 가망성이 높다.

 

앞서 언급한 41만 세대의 수요와 매일경제에 언급한 공급의 숫자는 약 3만 가구다. 3만 가구에 대한 공급이 이뤄진다고 해서 전셋집을 싸게 구할 수 있다고 하는 것은 실제 수요자와 공급자의 온도차이를 이해하지 못함을 의미한다.

 

또한 마지막 내용에서 언급한 저렴한 아파트를 찾는 노하우는 기가 막히다. 재건축 물량을 알아보면 된다면서

'오래된 아파트이기 때문에 주거환경이 다소 열악하고 구조상으로도 불편함이 따를 수 있지만 전세매물 가격은 단연 저렴하다'(매일경제 기사 인용)라는 내용이다.

 

저렴한 아파트의 기준을 모르는 사람이 있을까? 

1. 오래되고,

2. 주거환경 열악,

3. 구조상 불편함

을 두루 갖추고 있는데 비싼 아파트가 존재하는지 묻고 싶다.

 

필자의 경험 상 전셋집 싸게 구하는 노하우는 딱 하나다. 주변의 지인과 부동산에 조언을 구한 결과 최대한 발품을 파는게 효과적이란 것이다. 또한 아파트에서 빌라로의 이전, 빌라에서 아파트나 다른 방식의 집을 구할 경우 부동산과 충분희 논의를 하라는 조언을 했다.

 

뉴스에 나오는 모든 기사가 올바르고 정확한 정보를 전달하지는 않지만 적어도 낚시성이나 이슈를 위해 서민들을 담보로 하면 곤란하다.

 

언급하고자 하는 내용은 딱 하나다. 제대로 된 노하우란게 없다는 것이다. 이 문제를 해결하기 위해서는 정부의 정책은 물론 새 정부가 떠안고 해결해 나가는 과정이 절대적으로 필요하다. 당분간 전세가격은 떨어지지 않을 것이다. 새로 문을 연 박근혜 정부가 부동산 정책 특히 전세 부분에 관한 정책을 어떻게 내놓을지 궁금하다.

 

 

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오늘은 잠들기 전 우리동네, 남의 동네 모두 뉴타운으로 불리우는 지역들에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 간단히 이야기 하면 우리동네를 발전시켜 주겠다. 딱 2배장사가 되는 새로운 도시로 만들어 주겠다는 꾀임에 빠져서 정치하는 분들을 뽑았던 우리의 기억을 더듬어 볼까 합니다.


누가 좋아하지 않을 수 있겠습니까? 우리 동네를 허물고 새로운 아파트로 만들어 준다는데 말이죠. 2006년, 2008년  정치권 특히 특정 정당의 정치공약은 이웃을 위한 일 보다는 나 자신에게 이득이 되는 요상한 정치 공약이 판을 치게 됩니다. 신기한 일이였죠. 어떻게 대한민국 전체가? 뉴타운이 된다는 말인지? 의문스러웠습니다. 

결과는?
뉴타운이 확실하지도 않은 지역까지도 이 놀음에 덩실덩실 춤을 추게 됩니다. 저 사람만 뽑으면 내 집값이 오르겠구나? 하고 신나게 도장을 찍었을 겁니다. 물론 제 어머니도 나중에 밝히시더군요. 뉴타운 해 준다는데 뽑아야지...하시면서 뽑으셨다고 하셨습니다.

결국 지금에 와서 때늦은 후회를 할 뿐이죠. 뉴타운 광풍이 부른 ‘도시의 비극’ -세계일보 보도 자료에 따르면 2006, 2008년에 뉴타운 바람이 세계금융위기 등의 여파로 뉴타운이 그냥 타운으로 멈춰버렸습니다. 전국적으로도 부진하고, 예산도 부족해서 공사 자체를 엄두내지 못하고 있는게 현실입니다.

뉴타운을 바라본 지역주민은 뒤통수를 한대 맞고 그냥 제자리에서 멍하니 바라보게 되었습니다. 특히 뉴타운 사업이 지정된 곳은 집을 고칠수도 없어서 열악한 생활을 하고 있는 것 입니다. 거의 잡힐듯한 꿈이었지만 비극적 결말을 예고하고 있는 것은 아닌지 모르겠습니다.

뉴타운의 경우 문제점은 가까운 곳에 있습니다. 원주민 정착률이 20%정도밖에 되지 않는점과 원주민에게 투기꾼들이 집을 되파는 경우가 많다고 하는 등

이에 여당과 야당은 법안을 상정해서 이를 해결하려고 하고 있지만 어떤 법안이 실효성이 있는지는 두고봐야 할 것 같습니다.

여당의 경우 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'을  발의했는데 주요 골자는 '국가 예산으로 뉴타운을 해결하고 다음 대선을 바라본다는 법안입니다.

야당의 경우 뉴타운 조합의 정상적인 운영이 어려운 경우 이를 도시분쟁조정위원회 심의를 거쳐서 조합의 주요업무를 수행할 임시이사를 선임하여 일을 진행시킬수 있도록 하는 법안입니다.

이렇게 실패한 정책이 나오는 경우 정치 공약으로 내세운 정치인도 문제지만 자신의 안위를 위해서 찬성한 사람들에게도 부담이 있을겁니다. 또한 정부에서 적극적으로 나서지 않는 부분에 대해서는 공감하지만 서민들이 피해자가 막심한 부분을 해결해야 하는 역할이 있기 때문입니다.

서민들이 뉴타운 때문에 비극적인 신음을 토하고 있으니 정부의 확실한 보완책과 정책이 필효한 시점이 아닌가 생각됩니다.
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지난 주 토요일, 드디어 서울을 떠나는 계약을 체결했습니다. 경기도 남양주시로 전세를 얻었고, 도장을 찍었습니다. 속이 시원한 면도 있지만 어떻게 출퇴근을 해야 하는지 조금은 두렵기도 합니다. 교통편이 어떻게 되는지 아직 모르고, 인터넷을 봐도 어디서 어떻게 대중교통을 이용해야 하는지 알아봐야 할 것 같습니다.



전세대란에 따른 정부의 3. 22 정책이 실효성을 거두지 못할 것이다. 부동산 업계의 반발에 따라서 정부의 재논의 이야기가 들립니다. 여러가지 상황을 고려하지 못한 것 같아서 안타깝습니다. 저야 이미 경기도로 떠날 생각과 계약을 했기 때문에 더이상 서울 전세에 대해서 고민할 필요가 없는 상황입니다.

5월 초에 전세를 구해서 나갈 예정입니다. 아직 전세자금대출을 받지 않은 상태이고, 여유돈을 만들어서 집주인에게 납입해야 합니다. 전세를 구하긴 했지만 전세값과 실제 주택구입비의 비율이 크게 차이가 나지 않는 집들은 구매와 관련한 내용을 상담 받아보고 집을 찾아가서 보기도 했습니다.

3.22 주택거래활성화 대책의 핵심은 취득세를 50% 인하하고, DTI비율 완화카드 역시 큰 실효성을 나타내지 못할것이다라는 의견이 많습니다. 문제는 집값이 떨어지는 것이라면 집을 구매하지 말아야 합니다. 하지만 전세값이 거의 최고로 올라있는 상태이고,   실제 데이터로는 2010년 12월 부터 점차 회복되는 그래프를 그리고 있는 상태이 때문에 집값 상승을 어떻게 바라봐야 하는지 신중할 필요가 있습니다.

DTI에 대해서 간략하게 설명을 드리면 DTI(Debt To Income)의 약자입니다. 주택자금의 대출신청 시 소득 중 부채(대출이자 지급액)금액이 차지하는 비율을 확인하는 지표를 말하는 것인데 대출한도와 대출금리 결정에 영향을 주는 것 입니다.

정부에서 내놓은 DTI규제와 관련한 내용은 다음과 같습니다.
DTI 규재 변경 내용

1. 투기 지역을 제외한 민간택지 분양가에 대한 상한제 폐지
2. 1억원까지 소액대출에 대한 DTI 심사면제 유지
3. 생애최초 주택구입자금 대출 시한은 올해 말까지 연장
4. 총부채상환비율(DTI)규제 완화 3월 말 종료
5. 9억원을 초과하는 1주택 또는 다주택에 대한 취득세 50% 인하(4% -> 2%), 9억원 이하 1주택 취득세는 2%에서 1%로 인하

문제는 DTI규제 완화만 믿고 집을 매매하는 것이 얼마나 실효성이 있느냐를 판가름 하는 것이 중요한데요. 사실 집을 구매하면서 취득세 하나만 줄어든다고 해서 크게 집에 대한 부담감을 떨칠 수 없는게 현실적입니다.


△ 정부정책의 명암 - 출처 - 조선일보


취득세가 아니라 생애최초 주택구입자금의 대출 시한을 늘려주고, 그 대출금의 이율을 줄여주는게 더 큰효과가 나타나겠죠.
경상남도 등의 지자체에서는 중앙정부의 취득세 인하로 인해서 세금이 제대로 거치지 않는다며, 반발을 하고 있는게 현실입니다.

서울은 물론 경기도, 지방까지 주택매매가 얼어 붙었다는 내용은 뉴스를 통해서 아실거라 생각이 듭니다. 과연 실제 시장에서는 어떨까요? 5월에 서울에서 경기도로 집을 옮기게 되어서 부동산을 10여곳, 주택을 50곳 정도 보면서 느낀 것은 현재 매매시장은 정말 얼음같다는 느낌이 들었습니다. 그에 비해서 전세, 월세 시장은 활성화 되어 있구요.

무엇을 의미하냐면? 집값이 더 떨어질 수 있다는 점입니다. 전세값이 크게 올라서 주택을 구매 할 생각도 해봤지만 전세값보다 50에서 100% 이상하는 주택을 구매하는 것은 서민경제에서 쉽게 결정 할 수 없는 일이죠. 신중하게 생각하고 구매를 하는것이 중요합니다.

앞서 언급했지만 작년 말부터 올해초까지(11월 셋째주 이후 16주)는 주택가격이 소폭 상승하긴 했지만 3월 넷쨰주 수독권 아파트 매매가 변동률은 -0.01%로 하락세를 기록했기 때문입니다. 더 떨어지라는 법은 없겠죠? 시장에서는 급매물이 간간히 나오고 있기 때문에 아파트의 경우 분양가보다 저렴한 물건이 있긴 합니다만 특별하게 많은 혜택없이 주택을 구입하는 것이라면 조금 시일을 두고 지켜보는 것이 좋을 것 같습니다.

저는 이미 전세를 구해서 서울을 떠나지만 정부의 좋은 정책이 쏟아져서 주택을 구입하거나 전세, 월세를 구하는 분들에게 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

다음에는 36년만에 서울을 떠나는 심정을 적은 글을 공개할까? 합니다. ^^;

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모처럼 휴일이었던 3.1절이었습니다. 5월 말에 전세를 빼주고 다시 집을 구해야 하기에 아침부터 분주했습니다. 현재 거주하고 있는 동네는 방학동입니다. 우리 부부는 삼성동, 도곡동에 회사를 다니고 있었는데 집이 멀다보니 출근, 퇴근시간은 전쟁이나 다름없었죠. 방학동의 전세기간 만료로 인해서 다른 집을 알아보고 있는데 아내의 근무지가 신내동으로 옮겨지면서 신내동과 가까운 거주지를 찾는 중이었습니다.

전세란이 대단하긴 했습니다. 우선 오전에 도봉구와 노원구를 알아봤는데 전세가격도 가격이었지만 매물을 찾기가 상당히 어렵더군요. 그래서 찾아간 곳이 노원구와 근접한 퇴계원. 퇴계원의 모 부동산은 들어가자마자 "전세 이야기는 하지마세요"라는 다소 충격적인 말씀을 하시더군요. 전세 매물이 아예 없다고 월세나 매매만 취급하고 있다는 이야기를 들었습니다. 전화번호를 드리고 부동산을 나오는데 좀 암담하기도 했습니다.


정부의 여러가지 대책이 나오긴 했지만 정부정책이 갈피를 잡지 못하고 실수요자들에게는 크게 피부에 와닿는 정책이아니다 보니 매매와 전세에 대한 수요가 어긋나고 있는게 아닌가 생각됩니다.  정부는 집을 가진자에게는 이익이되는 부양책을 많이 사용하고 실제로 2년마다 계약기간마다 떠돌아 다녀야 하는 실제 수요자들에게는 아쉬운 정책을 많이 펴고 있는데 이는 집값이 붕괴되고 전세란을 가중시키는 역할을 한게 분명합니다.

전세대란에 대한 뉴스글 참조 : "전세대란은 부동산 거품붕괴의 전조"

△ 전세란에 대한 만평

아무튼 전세대란의 시기에 서울의 외각에서 퇴계원까지 제대로 된 전세물건이 없다는 점은 앞서 언급한 전세대란과 정부정책에 대해서 불안감을 갖기 충분했습니다. 그래서 다시 퇴계원에서 남양주로 전세를 찾으러 갔습니다. 미리 봐둔 오남읍에는 그나마 전세가 많았습니다. 오남의 경우 진접과 맞닿아 있는 점과 편의시설이 계속 생기고 있는 장점이 있습니다만 강남까지의 출퇴근 교통문제는 인터넷 게시판, 네이버 지식in 등에 많은 부분 언급되어 있는 것으로 볼 때 쉽지 않음을 느낄 수 있었습니다.

서울 도봉구, 노원구, 퇴계원 = 전세매물 없음, 남양주 진접 = 전세매물 비쌈, 남양주 오남 = 전세매물 있긴하지만 교통등 여러가지 고려할 점 많음...이 오늘 발품을 뛴 결과였습니다.


매매를 하기에는 시기적으로 어려운게 사실인 것 같아서 전세를 알아봤습니다. 전세물건은 오남읍의 경우 1억원이면 신축 아파트 중 여러가지를 확인 할 수 있었고, 빌라의 경우는 신축이나 깔끔한 집보다는 오래된 집이 많았습니다. 당연하겠지만 가격은 5천만원부터 다양한 물건이 있었습니다.

사실 신축아파트 2곳을 보고 나니 다른 집들은 눈에 들어오지 않더군요. 깔끔한 외형은 물론 보안, 디자인, 공간활용과 주변환경등이 훌륭했습니다. 여유가 된다면 집을 구매하고 싶었지만 ^^ 아쉽게도 시세를 알아보는데 만족하고 발길을 돌렸습니다.

그리고, 다시 다른 곳등을 알아보기 위해서 네이버 부동산, 다음 부동산 등을 검색하면서 생애최초주택구입자금대출이라는 것도 알게되었고, 전세자금대출에 있어서 몇가지 주의할 점도 알게 되었습니다.

또한 인터넷 상에서 떠도는 아래와 같은 표를 발견하게 되었습니다.
2011년 수도권 계급표라는 표였는데 출처가 dcinside.com 이더군요. 재미로 보기엔 씁쓸한 표이기도 했습니다.


보시는 것처럼 사는 곳, 땅 값을 기준으로 계급이 적혀 있는 표를 보면서 들었던 생각은 세상이 너무 돈과 계급으로 구분되어 지고 있는 것이 아닌가 생각됩니다. 

이 표를 보면서 아내가 던진 말이 인상적이었습니다. 예전에는 무슨구 무슨구에 살았는데 오늘 알아본 구는 계급 구분상 가축에 해당하는 부분이라며, 당신하고 결혼해서 가축으로 변한거야? 라고 말을 하더군요...순간 빵 터진 부부는 서로 보며 엄청 웃었습니다. 그리고, 한 마디 더 했는데 지금 도봉구에서 살고 있으니 노비에서 가축으로 변했다며 노비신분을 벗어났다고 하면서 다시 한 번 웃었습니다.

현재 서울, 수도권은 알아본 결과 전세대란이 분명했습니다. 자신에게 맞는 집을 찾으려면 인터넷이 전화보다는 발품을 팔아야 제대로 좋은 집을 구할 수 있을 것으로 보입니다. 작년 11월부터 올해 1월까지 약간의 집값 상승이 있었습니다만 앞서 언급한 언론기사 등을 볼 때 장기적으로 집값이 오르느냐?의 문제와 어떻게 내 집을 마련할 것인가에 대한 계획이 세워져 있지 않는다면 집을 구매하는데는 신중하게 접근할 필요가 있을 것으로 판단됩니다.

전세를 구하고 계신분들!! 좋은 집 구하시길 바랍니다. ^^
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